Konut Kredisi Hesaplama Rehberi 2026: Mortgage Taksit ve Maliyet
Hayatınızın en büyük alışverişini 20 yıl boyunca her ay ödeyeceğiniz bir taksitle yapıyorsunuz. Bu yüzden konut kredisi hesaplama, "ev kaç para?" sorusuyla değil, "benim bütçem ayda kaç lira taşır?" sorusuyla başlar. Bu iki soruyu birbirine karıştıran aileler, tam da bu yüzden ya gidemedikleri taksitlerin altına imza atıyor ya da rahatça ödeyebilecekleri evden vazgeçiyor.
Bu rehberde mortgage hesaplamanın tüm parçalarını tek tek ele alıyoruz: peşinat ve kredi tutarı, aylık konut faizi, vade seçimi, taksit formülü, KKDF-BSMV istisnası ve peşinatın ötesindeki masraflar. Sonda, elinizdeki teklifi 30 saniyede doğrulamanın yolunu ve vadenin toplam maliyeti nasıl katladığını gösteren gerçek bir örnek hesabı bulacaksınız.
Hızlı yol isterseniz yazı boyunca anlattığımız her şeyi saniyeler içinde görmek için [konut kredisi hesaplama aracımızı](/hesaplama-araclari/konut-kredisi) kullanabilirsiniz. Ama aracın size gösterdiği rakamların arkasındaki mantığı bilmek, bankanın önüne oturduğunuzda masayı sizin güçlendirmenizi sağlar.
Konut Kredisi Hesaplamanın 5 Temel Girdisi
Mortgage hesaplama dediğimiz işlem, aslında beş bilinenin bir araya getirilmesidir. Beşinin de netleşmeden bankaya gitmek, taksiti öğrenmenin en pahalı yoludur.
1. Ev bedeli
Bayat ipoteği değil, piyasa değeri önemli. Banka krediyi kendi seçtiği ekspertiz kurumunun belirlediği değer üzerinden yapılandırır; ekspertiz değeri alış fiyatının altında kalırsa aradaki farkı peşinaten kapatmanız gerekir. Yani 2.000.000 TL'ye anlaştığınız ev 1.850.000 TL değer görürse, kredinin %75'i artık 1.387.500 TL'den hesaplanır — planınız aynı kalmaz.
2. Peşinat
Türkiye'de konut kredisinde peşinat oranı düzenlemelerle dönemsel olarak değişir; uzun süredir uygulanan tablo, ilk konut alımlarında en az %25 peşinat, kalan %75'in kredilendirilebilmesi şeklindedir. Yüksek tutarlı veya ikinci konut alımlarında kredi/değer oranı ve vade sınırları sıkılaşabilir. Güncel limitleri başvuru öncesi bankanızdan teyit edin; aşağıdaki örneklerde %25 peşinat varsayımıyla çalışıyoruz.
Önemli ayrıntı: peşinat "eli hazır para" demek değildir. Tapu harcı, ekspertiz, DASK ve ipotek masrafları peşinatın üstüne eklenir. Birazdan bu kalemleri tek tek sayacağız.
3. Aylık konut faizi
İki ayrı oranı birbirine karıştırmayın: akdi faiz sözleşmeye yazılan orandır, YYO (yıllık maliyet oranı) ise dosya masrafı, sigorta ve vergileri de içeren gerçek karşılaştırma ölçütüdür. İki bankayı karşılaştırırken aylık faize değil YYO'ya bakın; "düşük faizli" görünen teklifin neden tek başına bir şey söylemediğini [en düşük faiz rehberimizde](/blog/en-dusuk-faizli-ihtiyac-kredisi) örnek hesapla göstermiştik — konut kredisinde de kural aynıdır.
4. Vade
Konut kredisinde vade üst sınırı da dönemsel düzenlemelere tabidir; son yıllarda tablo genel olarak 10 yılla sınırlıdır (bazı dönem ve tutar segmentlerinde daha kısadır). Vadeyi belirlerken şu iki gerçeği birlikte taşıyın:
- Vade uzadıkça aylık taksit düşer, toplam ödediğiniz faiz katlanır. Aşağıdaki örnek tabloda 1,5 milyon TL'lik kredide 5 yıl ile 10 yıl arasındaki farkın 1,8 milyon TL'ye ulaşması bunun kanıtı.
- Vade kısalınca taksit yükselir ve bankanın borç/gelir filtresine takılma riski artar. Optimum vade, "gurur vadesi" değil, bütçe vadesidir.
5. Vergiler: KKDF ve BSMV
Tüketici kredilerinde faiz üzerinden %15 KKDF ve %15 BSMV kesilir — ihtiyaç kredisinde bu vergiler taksiti ciddi biçimde büyütür. Konut kredisinde ise kritik bir istisna devreye girer: ilk konut alımlarında, belirli tutarın altındaki konut kredilerinde KKDF ve BSMV alınmaz. İstisna tutarı ve kapsam koşulları (ev fat, ilk ev olma şartı, değer sınırı) yıllar içinde güncellenir; ikinci konut ve limit üstü alımlarda vergi tam döner. Vergilerin taksit hesabına nasıl girdiğini [KKDF ve BSMV rehberimizde](/blog/kkdf-bsmv-hesaplama) formülüyle anlattık; konut kredisinde ilk adımınız, sizin alımınızın istisnaya girip girmediğini bankaya sormak olmalı.
Aylık Taksit Nasıl Hesaplanır? Annüite Formülü
Konut kredisinde Türkiye'de yaygın yöntem eşit taksitli (annüite) ödemedir: her ay aynı tutarı ödersiniz ve her taksitin içindeki faiz/anapara payı zamanla değişir — başta taksitin çoğu faize gider, sona doğru anaparaya kayar.
Formül:
Taksit = Kredi Tutarı × r / (1 − (1 + r)^−n)
Burada r aylık akdi faiz oranı, n ise vade (ay) sayısıdır. Bankanın söylediği taksiti bu formülle 30 saniyede doğrulayabilirsiniz — formülü açıklamalı örnekleriyle birlikte [temel kredi hesaplama rehberimizde](/blog/kredi-hesaplama-nasil-yapilir-gizli-maliyetler) de bulabilirsiniz.
Örnek hesap: 2.000.000 TL ev, 1.500.000 TL kredi
Elimizde 2.000.000 TL değerinde bir ev olsun. %25 peşinat = 500.000 TL ödüyoruz, kalan 1.500.000 TL'yi konut kredisiyle alıyoruz. Örnek oran olarak aylık %2,49 akdi faiz (yıllık yaklaşık %29,9) kullanalım; vergi istisnasının uygulandığını ve masrafların YYO'ya ayrıca yansıtıldığını varsayıyoruz. Rakamlar örnek amaçlıdır — bankadan aldığınız güncel oranla aynı formülü [hesaplama aracında](/hesaplama-araclari/konut-kredisi) saniyeler içinde çalıştırabilirsiniz.
120 ay (10 yıl) için:
- (1 + 0,0249)^120 ≈ 19,13
- Taksit = 1.500.000 × 0,0249 / (1 − 1/19,13) = 37.350 / 0,9477 ≈ 39.410 TL
Bu taksitin bütçenizde yeri var mı? Bankaların ortak kuralı, toplam taksit yükünün aylık net gelirin %40'ını aşmamasıdır. 39.410 TL taksit için kabaca 98.500 TL üzeri hane geliri gerektiğini bu filtre söylüyor. Tek başına çalışıp 45.000 TL kazanan bir alıcının bu senaryoda ya vadeyi sonuna kadar kullanması ya daha küçük bir eve bakması gerekir — bunu bankanın söylediğini öğrenmek yerine kendinizin hesaplaması, arama sürecinin en değerli 10 dakikasıdır.
Vadenin Toplam Maliyete Etkisi: Aynı Kredi, Üç Farklı Vade
Aynı 1.500.000 TL kredi, aynı %2,49 oran; sadece vade değişiyor:
Tablonun anlattığı üç ders:
1. 5 yıldan 10 yıla geçmek taksiti yalnızca ~9.000 TL düşürüyor ama toplam maliyeti ~1.824.000 TL büyütüyor. Vade, taksit rahatlığı satın alırken faizde çok pahalıya satar.
2. Tersinden: bütçe 48.420 TL taksiti taşıyabiliyorsa, 5 yıllık vade aynı ev için ciddi bir servet tasarrufudur.
3. Aradaki 8 yıllık vade, çoğu aile için denge noktasıdır: 10 yıla göre ~770.000 TL tasarruf, 5 yıla göre ~7.200 TL daha düşük taksit.
Bu tablo, "en uygun ödeme planı nasıl kurulur?" sorusunun da giriş kapısıdır; vade seçimini gelir projeksiyonunuzla birlikte düşünmeniz gerektiğini konu alan ödeme planı yazımızda derinleşeceğiz.
Peşinat Yetmez: Alım Anındaki Diğer Masraflar
Konut kredisi hesaplamanın en çok gözden kaçan parçası, kapanış günü elden giden paradır. 2.000.000 TL'lik evde %25 peşinat 500.000 TL iken, masnoflar masraflarla birlikte gerçek nakit ihtiyacı belirgin biçimde artar:
- Tapu harcı: Satış bedelinin %2'si alıcıdan, %2'si satıcıdan alınır. 2.000.000 TL'de alıcı payı 40.000 TL. (Yeni inşaat ilk satışta KDV istisnası/desteği gibi düzenlemeler ayrıca koşullara tabidir.)
- Ekspertiz ücreti: Bankanın atadığı değerleme kurumuna ödenir; tutar ev büyüklüğüne göre değişir, genelde birkaç bin ilâ on binlerce TL bandındadır.
- İpotek tesis harcı: Kredi tutarının azami teminat üzerinden binde birkaç seviyesinde hesaplanır ve tapu görevlisi öncesi ödenir.
- DASK (Zorunlu Deprem Sigortası): Kredili konut alımında poliçesiz tapu devri yapılmaz; yıllık yenilenir.
- Konut (yangın vb.) sigortası ve hayat sigortası: Zorunlu değil, ama bankaların çoğu en iyi oranı sigorta paketine bağlar. [Gizli maliyetler rehberimizde](/blog/kredi-hesaplama-nasil-yapilir-gizli-maliyetler) anlattığımız gibi sigortayı reddetme hakkınız vardır; bu durumda oranın ne olacağını sorun ve toplam tabloya YYO olarak yansıtın.
- Faizkosları/dosya masrafı: Konut kredisinde dosya ücreti bazı bankalarda sıfırdır; değilse teklif karşılaştırmasına mutlaka ekleyin.
Kira mı, Ev mi? Hesaplamanın Asıl Sorusu
Konut kredisi hesaplama tablonuz tamamlandığında karşınıza asıl soru çıkar: bu taksiti ödemek, mevcut kirayı ödemeye göre mantıklı mı?
Basit bakış "kira bedava gitti, taksit eve dönüyor" der; ama bu karşılaştırma eksiktir. Doğru analiz dört kalemi birlikte değerlendirir:
1. Aylık taksit − kira farkı (pozitif nakit akışı maliyeti)
2. Peşinat + masrafların alternatif getirisi (bu para faizde/dibir enstrümanda kalsaydı kazandırdığı)
3. Emlak değer artışı beklentisi
4. Kira artış esnekliği ve yaşam tarzı (taşınma özgürlüğü, bakım masrafı, emlak alım-satım maliyeti)
Bu dört kalemi girdiğinizde karar çoğu zaman "evet ama daha küçük bir ev" veya "şimdi değil, birikim artınca" çıkıyor. Dört kalemi otomatik hesaplayan [kira mı ev mi karşılaştırma aracımız](/hesaplama-araclari/kira-mi-ev-mi) tam bu karar için tasarlandı; rakamları sizin senaryonuza göre çalıştırmak, bu yazıyı okumanın en somut çıktısı olur.
Teklifleri Nasıl Karşılaştırırsınız? YYO ile 3 Adım
Bankaların ilk teklifleri genelde kendi sektör dilinde yazılıdır. Karşılaştırmayı standart hale getirmek için üç adım:
1. Hepsinden aynı format teklif isteyin: kredi tutarı, vade, aylık akdi faiz, YYO, dosya ücreti, zorunlu/şartlı sigortalar, toplam geri ödeme. Yasal olarak bankalar ön bilgilendirme formunda bunları verir; hepsini tek sayfada toplayın.
2. YYO sütununa bakın: Aylık faiz oranı size sadece faizi söyler; YYO masrafları ve sigortaları da içerir. Düşük aylık faizli teklif, yüksek dosya ücretiyle gerçek maliyette ağır basabilir. Karşılaştırma ölçütünüz her zaman YYO'dur.
3. Pazarlığı unutmayın: Maaş hesabınız, birikiminiz veya başka bankadan aldığınız yazılı teklif masadaki en güçlü kartlarınızdır. Maaş müşterilerine verilen oranların piyasa ortalamasının belirgin şekilde altında kalması yaygın bir uygulamadır. Konut kredisi başvuru süreci ihtiyaç kredisine benzer; [başvuru adımları rehberimizdeki](/blog/ihtiyac-kredisi-basvurusu-adim-adim) hazırlık ve pazarlık mantığı burada aynen geçerlidir.
Kredi notunuz teklifin şeklini doğrudan belirler: konut kredisinde de bankalar [kredi notuna](/blog/kredi-notu-nasil-yukseltilir) göre segment verir. Başvurudan 3-6 ay önce notu yükseltmek, 10 yıl boyunca her ay ödeyeceğiniz taksiti düşürür — oranın 0,1 puanlık farkı bile 1,5 milyon TL'lik kredide yüz binlerce TL'lik fark demektir.
Sık Sorulan Sorular
Konut kredisi hesaplama nasıl yapılır, nereden başlamalıyım?
Sırayla: ev bedeli → peşinat → kredi tutarı → güncel aylık faiz → vade. Bu beş girdiyi [hesaplama aracına](/hesaplama-araclari/konut-kredisi) girdiğinizde taksit, toplam geri ödeme ve faiz maliyeti anında çıkar. Beş girdiden biri belirsizse (örneğin peşinat) senaryo çervesiyle çalışın: aynı krediyi farklı peşinat ve vadelerle hesaplayın.
Peşinat en az ne kadar olmalı?
Düzenlemelere bağlı olarak değişir; uzun süredir geçerli tablo ilk konut için asgari %25 yönündedir. Peşinat arttıkça hem kredi tutarı ve faiz azalır hem de bazı bankalar daha iyi oran verir. Peşinata eklenen tapu harcı, ekspertiz, DASK ve ipotek masraflarını unutmayın.
Konut kredisi vadesi en fazla kaç yıl?
Güncel düzenlemelerde genel üst sınır 10 yıldır; tutar segmentine ve alım niteliğine göre kısaltıcı kurallar uygulanabilir. Uzun vade taksiti düşürür ama toplam faizi katlar — bu yazıdaki tablo tam da bu etkiyi gösteriyor.
İlk ev alımında KKDF ve BSMV gerçekten alınmıyor mu?
Belirli tutarın altındaki ilk konut alımlarında krediye uygulanan KKDF ve BSMV istisnası uzun süredir uygulanıyor. İstisna koşulları ve tutar limiti dönemsel güncellenir; ikinci konut alımında istisna yoktur. Başvuruda bankaya "benim alımım istisnaya giriyor mu?" diye açıkça sorun. Vergi hesabının ayrıntısı: [KKDF-BSMV rehberi](/blog/kkdf-bsmv-hesaplama).
Taksitimin gelirimin kaç katı olmaması gerekir?
Bankaların ortak filtresi %40'tır: tüm kredi taksitlerinizin (mevcut kredi + yeni konut kredisi) aylık net gelirin %40'ını geçmemesi beklenir. Örnek: 60.000 TL net geliri olan bir hane için tüm taksitlerin toplam sınırı ~24.000 TL'dir.
Aylık %2,49 oranı iyi bir oran mı?
Oranlar dönemden döneme değiştiği için "iyi" görecelidir. Doğru yöntem ortalamayla kıyaslamaktır: aynı gün 3-4 bankadan yazılı teklif alın ve en düşük YYO'yu belirleyin. En düşük akdi faizi veren banka ile en düşük YYO veren banka çoğu zaman farklıdır.
Sonuç: Hesabı Bütçeden Başlatın
Konut kredisi hesaplama beş girdinin birleşimidir: ev bedeli, peşinat, konut faizi, vade ve vergiler. Bu rehberdeki örneklerden çıkan üç pratik sonuç:
1. Vadeyi uzatmak taksiti düşürür ama faizi katlar; 1,5 milyon TL'lik örnekte 5 yıl ile 10 yıl arası fark ~1,8 milyon TL.
2. Peşinat yetmez: tapu harcı, ekspertiz, ipotek ve DASK ile gerçek nakit ihtiyacı belirgin biçimde artar.
3. Karşılaştırma ölçütü aylık faiz değil YYO'dur; kredi notu ve pazarlık, oranı belki de en çok değiştiren iki eldir.
İlk adım olarak [konut kredisi hesaplama aracıyla](/hesaplama-araclari/konut-kredisi) kendi senaryonuzu kurun; karar aşamasında [kira mı ev mi aracı](/hesaplama-araclari/kira-mi-ev-mi) çıktısını aile bütçenizle birlikte değerlendirin. Bu iki hesap, ev arama sürecinize yön verir ve bankanın masasında sürpriz yaşamanızı önler.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve finansman ya da yatırım tavsiyesi değildir. Oranlar, vergi istisnaları, vade ve peşinat limitleri dönemsel olarak değişebilir; güncel koşullar için ilgili bankanızı ve [Türkiye Bankalar Birliği](https://www.tbb.org.tr) kaynaklarını kontrol edin.
